Assurance pour les sous-locations professionnelles
Sous-location professionnelle et responsabilités assurantielles
La sous-location professionnelle n’est pas soumise à la loi sur les baux commerciaux (article 1708 du Code civil).
De même, les dispositions de l’article 1733 du Code civil ne sont pas applicables à ce type de contrat.
L’exploitant (ou sous-locataire professionnel) est responsable envers le propriétaire uniquement des dommages causés par les voyageurs pendant leur séjour et/ou en relation directe avec l’activité exercée, tels ménage et maintenance.
En revanche, les dommages structurels — tels que la foudre, les tempêtes, les dégâts des eaux, les incendies d’origine électrique ou tout sinistre sans lien avec l’activité commerciale — restent à la charge du propriétaire et de son assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), qui conserve donc toute sa raison d’être.
Les conventions et recours entre assureurs, applicables à la location classique, ne s’appliquent pas à la sous-location professionnelle.
Points de vigilance
Il est essentiel de prêter une attention particulière à la rédaction du paragraphe “Responsabilités & Assurances” du bail conclu entre le bailleur et l’exploitant.
Une rédaction imprécise peut être source de conflits, notamment en cas de dégâts des eaux, fréquents en copropriété.
Il est normal que le propriétaire exige que l’exploitant souscrive une assurance garantissant :
Les dégradations que les voyageurs peuvent causer au bien,
Les pertes d’exploitation de l’exploitant, en cas d’impossibilité temporaire de poursuivre son activité, lui permettant de payer le loyer convenu,
La responsabilité professionnelle de l’exploitant pour les dommages corporels, matériels ou immatériels causés aux voyageurs, aux biens ou à des tiers.
C’est précisément ce que propose Homeassur avec ses contrats adaptés à la sous-location professionnelle.
Exemple de clause à insérer dans le bail
(à placer dans le paragraphe “Responsabilités & Assurances”)
Clause “Assurance sous-location professionnelle”
Responsabilités & Assurances
Le locataire s’engage à souscrire une assurance garantissant pendant les périodes d’activité locative et / ou en relation directe avec l’activité tels ménage, maintenance, les risques suivants dont les voyageurs et occupants successifs seraient à l’origine : :
- Sa responsabilité Civile et professionnelle en cas de dommages causés aux voyageurs et aux tiers,
- Les risques locatifs envers le bailleur, ainsi que les biens et équipements mobiliers professionnels en valeur de remplacement vétusté déduite,
- Les Pertes de loyers suite à des dégradations commises par les voyageurs entrainant pour le locataire exploitant une carence locative temporaire,
- Une assurance assistance juridique liée à l’activité locative exercée.
Le bailleur s’engage à souscrire une assurance de type Propriétaire Non Occupant (P.N.O) qui garantit notamment des dommages structurels pouvant atteindre le bien tel que la foudre, tempête, dégâts des eaux, incendie, Catastrophes Naturelles, Terrorisme et autres dommages matériels indépendants de l’activité exercée et/ ou en relation directe avec l’activité. Concernant les dégâts des eaux, les conventions signées entre assureurs ne sont pas applicables au présent bail. Le locataire en sera tenu responsable uniquement si ces dommages ont été occasionnés par les voyageurs ou occupants successifs et / ou prestataires (ménage, maintenance). De même, l’article 1733 du Code civil, instaurant une présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie, n’est pas applicable.
Si vous désirez un modèle de bail intégrant ces dispositions
Téléchargez le document : Bail avec autorisation de sous-location professionnelle
FAQ assurances & sous-location professionnelle
Questions fréquentes sur les assurances liées à la sous-location professionnelle, le rôle du bailleur, du sous-loueur et l’adaptation des contrats.
Un sous-loueur professionnel, par opposition à un locataire classique, a des obligations bien spécifiques liées à l’usage du bien qu’il va en faire. Le bail qu’il va signer avec le bailleur est différent d’un bail pour une location classique.
Il doit rendre au bailleur le bien dans son état d’origine. Il est donc responsable des éventuelles dégradations que ses clients peuvent commettre tant aux biens mobiliers qu’immobiliers.
Il est également responsable des dommages, notamment corporels, qui peuvent atteindre le ou les voyageurs durant leur séjour, au cas où le bien en serait la cause.
Le bailleur a le devoir de maintenance et d’entretien du bien et doit conserver une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) qui garantit le bien pour les dommages structurels dont l’origine est étrangère à l’activité exercée par le sous-loueur.
Il y a donc des dispositions spécifiques à mettre en place pour éviter les éventuels conflits entre le bailleur et le sous-loueur.
Lorsqu’un sous-loueur professionnel décide de prendre en location à l’année, moyennant un loyer mensuel, un bien, ce n’est pas pour l’habiter lui-même ni en faire sa résidence principale ou secondaire. Ce point est fondamentalement différent de la location classique.
Il est conseillé d’insérer dans le bail une clause interdisant l’usage du bien comme résidence du sous-loueur. Son objectif est d’exploiter commercialement ce bien en location de courte durée avec l’accord du bailleur.
Le cadre juridique est très différent d’un bail classique entre un propriétaire et un locataire, où le locataire doit assurer ses risques locatifs envers le bailleur. La présomption de responsabilité (art. 1733 du Code civil) n’est pas applicable à la sous-location. Les conventions en matière de gestion des sinistres entre assureurs ne s’appliquent pas non plus.
Oui, il y a donc des dispositions spécifiques à prévoir dans le bail au regard des obligations de chacune des parties.
Oui, Homeassur est parfaitement adapté à tout type d’exploitation commerciale d’un bien en courte durée, y compris pour la sous-location professionnelle.
Les dispositions des articles 1708 et 1733 du Code civil ne sont pas appliquées, ni les conventions spécifiques entre assureurs prévues pour la location classique.
Par exemple, en cas de dégât des eaux qui n’est pas du fait d’un voyageur et qui dégrade le bien, ainsi que potentiellement le bien de l’étage inférieur, c’est au bailleur de faire jouer son assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Elle l’indemnisera pour ses propres dommages et gérera les dommages de l’occupant du dessous en lien avec l’assureur de cet occupant.
Le bailleur veut la certitude que l’activité commerciale pour laquelle il vous a donné l’autorisation est bien couverte par une assurance.
Il faut donc souscrire une assurance de Responsabilité Professionnelle pour les dommages corporels envers les voyageurs, ainsi que pour les dommages matériels que ces voyageurs peuvent occasionner au bien.
Ne pas fournir cette attestation peut constituer une cause de résiliation du bail.
Oui, le cadre juridique est différent. Les articles 1708 et 1733 du Code civil ne s’appliquent pas à la sous-location professionnelle. Les conventions entre assureurs utilisées en location classique ne s’appliquent pas non plus.
Ces points sont assez méconnus des assureurs généralistes. Il est fortement conseillé de s’adresser à des assureurs spécialisés en location de courte durée.
Oui, il existe des modèles de baux spécifiquement adaptés à la sous-location professionnelle.
Le point le plus important concerne le chapitre « Assurances ». Parmi les assureurs spécialisés, certains proposent un modèle qui intègre les spécificités liées précisément aux assurances.