La sous location dite professionnelle - Différence avec la location classique

Les bailleurs tendent à privilégier le principe de la sous location dite professionnelle au détriment de la location classique. Le bailleur donne l'autorisation au sous loueur professionnel d'exploiter son bien en courte durée. Il impose des restrictions qui n'existent pas dans la location classique telles que l'interdiction pour le sous loueur d'occuper lui-même le bien, d'y établir son siège, ses bureaux, un local de stockage ou de maintenance…. Le bien doit être exclusivement à l'accueil de voyageurs pour des courts séjours, avec des avantages multiples pour les 2 parties :

1 - Pour le bailleur :

• Une durée de bail réduite à UN AN maxi avec un risque de loyer impayé plus faible, le sous loueur étant le plus souvent une société solvable,
• Une diminution des risques de squat, le bien étant souvent occupé et surveillé, le statut du voyageur n'étant pas considérés comme résident permanent.

2 - Pour le sous loueur professionnel :

• Exercer une activité immobilière sans investir dans l'achat du bien et engranger à moindre frais des recettes significatives.

Plusieurs types de baux sont possibles, du bail commercial régi par le code du commerce, au bail civil ou bail d'habitation avec autorisation de sous location (loi du 6 juillet 1989). Les différences sont surtout fiscales, mais l'encadrement juridique reste identique.

Une attention particulière porte sur les responsabilités et assurances (art 1732 & 1733 du CC)
De même, les dégâts des eaux, fréquents dans les copropriétés font l'objet de conventions entre assureurs, imposant au locataire de déclarer à son assurance avec le plus souvent abandon de recours envers son assureur, alors qu'en droit commun de tels sinistres relèvent de l'assurance du bailleur. Ces particularités ne sont pas opposables à la sous location professionnelle et doivent être consignées dans le bail, pour éviter des potentiels conflits.

Répartition des responsabilités :
Le sous loueur professionnel est responsable des dommages causés :

• Par lui-même, ses préposés dans le cadre de l'exploitation du bien tel un défaut d'entretien courant, de surveillance ou utilisation non conforme.
• Par les occupants qu'il héberge dans le cadre de son activité,

Le bailleur demeure responsable des dommages résultants :

• De la vétusté, défaut structurel du bien, vice de construction, manquement à ses obligations relatives au clos et couvert, aux éléments d'équipement indissociables, ainsi qu'à la sécurité des installations (gros œuvre, escaliers, plomberie, balcons…)
• Plus généralement, de tout dommage étranger à l'exploitation du bien par le sous loueur.

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CLAUSES ASSURANCES A INSERER AU BAIL :

Chaque partie s'engage à souscrire et maintenir en vigueur, pendant toute la durée du bail, les assurances suivantes :

a) Le bailleur :
Une assurance propriétaire non occupant (PNO) garantissant sa responsabilité civile en qualité de propriétaire ainsi que les dommages affectant le bien.

b) Le sous loueur professionnel :
Une assurance responsabilité civile professionnelle couvrant les conséquences pécuniaires de sa responsabilité en raison de son activité, comprenant l'assurance pour compte garantissant les dommages matériels pouvant être causés au bien par les voyageurs qu'ils aient ou non une assurance villégiature, incluse avec leur CB voire dans une assurance annulation.

Cette assurance de Responsabilité Civile Professionnelle s'exercera également au profit du bailleur au cas où sa responsabilité serait recherchée suite à un dommage corporel atteignant un voyageur et dont l'origine serait un défaut structurel du bien, un vice de construction ou d'un manquement aux obligations du bailleur relatives au clos et couvert, aux éléments d'équipement indissociables, ainsi qu'à la sécurité des installations (notamment gros œuvre, escaliers, planchers, balcons, réseaux électriques et de plomberie). Cette extension de garantie ne saurait être interprétée comme une limitation des responsabilités légales du sous loueur professionnel ni comme une renonciation aux recours que le bailleur pourrait exercer en cas de faute, négligence ou manquement du sous loueur professionnel, de ses préposés, prestataires ou occupants.

Les parties s'engagent à remettre à première demande une attestation d'assurance en cours de validité.